Trái phiếu bất động sản: Giữa hai vùng sáng tối

tổ chức Chứng khoán ngân hàng Kỹ thương (TCBS) với kết quả kinh doanh quí 2-2019 khá ấn tượng. Chỉ tính riêng doanh thu bảo lãnh phát hành (chủ yếu là trái phiếu doanh nghiệp, nhất là đơn vị bất động sản) đạt 256 tỉ đồng, tăng gấp 3,2 lần cộng kỳ năm trước.

Ảnh: TTXVN

Cơn khát vốn của những công ty bất động sản đang tác động rất mạnh đến cấu trúc của thị trường vốn đầu tư tổng thể.

phổ thông cách bán trái phiếu đơn vị

Đầu tháng 7 gần đây, ông A – giám đốc một doanh nghiệp cung cấp lớn, cổ phiếu niêm yết trên sàn HOSE – nhận được điện thoại của giám đốc điều hành đơn vị chứng khoán B.

Lãnh đạo đơn vị chứng khoán B cho biết sau khi đọc Con số vốn đầu tư bán niên và chấm dứt năm 2018 của đơn vị ông A thấy nguồn tiền nhàn rỗi hơn 800 tỉ đồng đang gửi tiết kiệm ngắn hạn tại những nhà băng, nên mời ông A đầu tư vào trái khoán công ty (TPDN) mà bên công ty chứng khoán đấy đang trả lời phát hành mang lãi suất cao hơn ngân hàng 3 điểm phần trăm.

Ông A nói lại câu chuyện có TBKTSG Online: “Khi tôi hỏi làm cho gì có khoản đầu tư TPDN nào mang kỳ hạn 3 tháng thì lãnh đạo doanh nghiệp chứng khoán phân tích hàng loạt công nghệ thu xếp vốn khác nhau”.

Cụ thể, từ đầu năm 2019, do chính sách nguồn đầu tư về cho vay trung và dài hạn ngày càng siết chặt, đặc thù là cho vay bất động sản, các doanh nghiệp chứng khoán (thuộc những ngân hàng; hoặc được “chống lưng” bởi những ngân hàng) đề nghị thực hành những nghiệp vụ “buôn tiền” mới.

Đơn cử, tổ chức chứng khoán B (cũng thuộc 1 ngân hàng) giải đáp và bảo lãnh phát hành cho một đơn vị bất động sản “gói” TPDN sở hữu kỳ hạn hai năm, tổng trị giá hơn một.000 tỉ đồng, lãi suất 12%/năm.

Thế nhưng, trên thực tiễn, đã qua chiếc quá trình mà 1 đơn vị phát hành TPDN ra thị trường được 1-2 ngân hàng đứng ra tìm hết (mà bản tính là ngân hàng cho vay vốn qua hình thức này).

vì thế, gói trái phiếu nói trên phải chia nhỏ, bán cho những nhà đầu tư khác nên tổ chức chứng khoán B chào nhà đầu tư cá nhân/doanh nghiệp với lãi suất gần 10 %/năm rồi chuyển qua cho đơn vị phát hành trái phiếu.

như vậy, đơn vị chứng khoán B vừa thu xếp được tiền cho đơn vị (dù kỳ hạn ngắn), vừa với nguồn thu trong khoảng hoạt động bảo lãnh tư vấn cũng như lãi suất chênh lệch .

một đại lý giới thiệu hình thức mua trái khoán công ty đổi lấy quyền ưu tiên tậu bất động sản tới quý khách. Ảnh: NL

Nghị định 163/CP về phát hành TPDN được áp dụng trong khoảng tháng 2-2019 gần đây mang những điều kiện mở đã được xem là 1 loại “phao cứu sinh” cho doanh nghiệp. Nhất là tổ chức bất động sản vì nguồn hỗ trợ ngân hàng bị siết chặt.

các công ty bất động sản toàn bộ đều chọn kênh trái khoán để huy động vốn. Và theo ấy, những đơn vị môi giới chứng khoán cũng hoạt động tấp nập, kiếm tìm lợi nhuận trên thị trường này.

Theo Con số của cơ quan quản lý, trong 6 tháng đầu năm, với 89 ngàn tỉ đồng TPDN được phát hành, tăng 34% so với cùng kỳ năm ngoái. Trong danh sách này với tên hầu như tất cả các tổ chức bất động sản lớn thuộc Vingroup, Khang Điền, Đất Xanh, Novaland, Phát Đạt.

có doanh nghiệp phát hành vài trăm tỉ đồng trái khoán, với doanh nghiệp phát hành đến hàng nghìn tỉ đồng; hoặc chia nhỏ thành rộng rãi đợt phát hành nhưng cùng lại cũng có trị giá lớn.

trái khoán bất động sản: không hề lúc nào cũng “sáng”

Bất động sản vốn là 1 kênh đầu cơ quyến rũ nhưng cũng đầy rủi ro. Trái khoán của đơn vị bất động sản, bởi vậy cũng sẽ cất đựng các rủi ro của thị trường.

nếu trái chủ đầu tư vào trái phiếu của những doanh nghiệp lớn mà cố nhiên các điều kiện đảm bảo, chuyển đổi hợp lý thì đây là kênh đầu cơ an toàn, lợi nhuận hấp dẫn.

tỉ dụ, công ty cổ phần Cơ điện lạnh (REE) với hoạt động kinh doanh bất động sản và phát hành 2.320 tỉ đồng trái phiếu kỳ hạn 10 năm.

Mục đích là dùng số tiền thu được để lớn mạnh những Công trình văn phòng cho thuê tại Dự án E-town ở TPHCM; chuyên dụng cho việc trả tiền tiền dùng đất, mua căn hộ, lớn mạnh thêm quỹ đất.

Tài sản đảm bảo là số cổ phần chi phối tại Thủy điện Thác Bà và cổ phần trong Thủy điện sông Ba Hạ. Đơn vị cổ phần Địa ốc Sài Gòn Thương Tín (TTC Land) chỉ tính riêng đợt phát hành TPDN riêng lẻ 470 tỉ đồng, dù không chuyển đổi, không kèm chứng quyền nhưng có bảo lãnh của đơn vị phát hành.

Hoặc như đơn vị cổ phần Tập đoàn Novaland phát hành một.500 tỉ đồng trái phiếu hồi tháng 12-2018 sở hữu dùng tài sản của đơn vị và bên thứ ba là quyền tài sản của đơn vị cổ phần lớn mạnh Đất Việt phát sinh từ Dự án Chung cư 100 Cô Giang, huyện 1 (TPHCM) để đảm bảo những bổn phận trả tiền liên quan đến trái khoán.

những đợt phát hành trái phiếu quốc tế 310 triệu đô la của tổ chức, niêm yết trên thị trường chứng khoán Singapore là trái khoán dạng chuyển đổi thành cổ phần, sở hữu giá chuyển đổi cổ phần ban sơ cao hơn giá tham chiếu ngày phát hành 15%..

Song, trái phiếu của tổ chức bất động sản chẳng phải khi nào cũng “sáng”. Ví dụ, Nova Long Giang mới đây phát hành 148,5 tỉ đồng bổ sung vốn cho hoạt động đầu tư kinh doanh, ko mang tài sản đảm bảo, ko chuyển đổi, không kèm chứng quyền… Thì rủi ro cho nhà đầu cơ sẽ lớn hơn.

Mặt khác, phụ lục hiệp đồng mua bán trái phiếu (không tách rời giao kèo chính) quy định về việc tổ chức phát hành đã thống nhất có tổ chức TNHH đầu cơ và lớn mạnh bất động sản Sun City (chủ đầu tư dự kiến) về việc đảm bảo cho khách hàng trái khoán với quyền ưu tiên thương lượng tại Công trình bất động sản tại xã Bình Khánh (quận 2) mà không rõ Dự án nào.

ví như nhà đầu tư cá nhân nào tinh ý ra, mang thể hiểu đây chẳng phải là điều kiện yêu cầu Nova Long Giang phải thực thi nghĩa vụ với người dùng trái khoán. Và những rủi ro pháp lý sẽ rất lớn nếu có mâu thuẫn xảy ra trong tương lai.

Hơn nữa, đơn vị TNHH đầu tư và lớn mạnh Nova Long Giang là pháp nhân độc lập. Trong trường hợp trái phiếu do công ty phát hành sở hữu các rủi ro về thanh toán thì trái chủ phải hoàn toàn chịu, không thể đề nghị đơn vị mẹ hay những công ty có liên quan khắc phục, đảm bảo lợi quyền cho mình, đề cập cả lợi quyền dành đầu tiên mua bất động sản.

một câu hỏi đặt ra là liệu mang thể minh bạch loại hình trái khoán bất động sản để các tổ chức bất động sản có thêm kênh bán hàng để đỡ phải bán bất động sản qua hình thức tậu trái phiếu mang quyền ưu tiên?

Câu trả lời là tại Thông tư 16/2010 quy định cụ thể và hướng dẫn thực hiện 1 số nội dung của Nghị định 71 hướng dẫn Luật Nhà ở sở hữu ghi “trường hợp huy động vốn phê chuẩn hình thức trái phiếu thì thời khắc phát hành trái phiếu và trình tự, giấy má phát hành được thực hành theo quy định của pháp luật về công ty và luật pháp về chứng khoán” (Điều 8: huy động vốn để xây dựng nhà ở thương mại).

nghĩa là Luật Nhà ở lại yêu cầu tổ chức tuân theo quy định về phát hành TPDN như đã kể ở trên.

Còn việc thỏa thuận hiệp tác kinh doanh có công ty với chức năng buôn bán bất động sản chỉ được phân chia lợi nhuận bằng tiền hoặc cổ phiếu. Cũng mang thể phân chia sản phẩm là nhà ở theo ký hợp đồng (loại nhà ở, vị trí, diện tích được phân chia) và nghĩa vụ, bí quyết giải quyết mâu thuẫn (nếu có).

đề cập khác đi, Luật nhà ở cũng bắt buộc doanh nghiệp tuân thủ Luật Chứng khoán nếu như phát hành trái phiếu và không sở hữu quy định cụ thể về trái phiếu bất động sản. Khi mà đó, TPDN với hợp đồng tìm bán trái phiếu rõ ràng và không phải là hiệp đồng cộng tác kinh doanh.

vì vậy, trái khoán bất động sản riêng rẽ đến nay là chưa thể thực hành được. Song, cũng chẳng thể lấy lý thành ra để thực hành những hoạt động mở bán Dự án khi chưa đủ điều kiện theo Luật Nhà ở, làm cho phức tạp thêm thị phần bất động sản, vốn là thị phần nảy sinh khá phổ quát hoạt động tranh chấp.

cách đây không lâu, Phó Thủ tướng Chính phủ Vương Đình Huệ đã yêu cầu Bộ tài chính và ngân hàng nhà nước sớm sở hữu Thống kê, giám sát, định hướng thị trường TPDN để giả dụ sở hữu bất thường, thiếu minh bạch thì phải chỉnh đốn kịp thời.

Đã tới khi phải làm nghiêm việc đấy để ko khiến cho méo mó cấu trúc thị trường vốn đầu tư Việt Nam.

#VietnamBiz #Nhadat

Trả lời

Mời bạn điền thông tin vào ô dưới đây hoặc kích vào một biểu tượng để đăng nhập:

WordPress.com Logo

Bạn đang bình luận bằng tài khoản WordPress.com Đăng xuất /  Thay đổi )

Google photo

Bạn đang bình luận bằng tài khoản Google Đăng xuất /  Thay đổi )

Twitter picture

Bạn đang bình luận bằng tài khoản Twitter Đăng xuất /  Thay đổi )

Facebook photo

Bạn đang bình luận bằng tài khoản Facebook Đăng xuất /  Thay đổi )

Connecting to %s